El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, publicado en el «Boletín Oficial del Estado» número 249, de 7 de octubre de 2026 (entró en vigor el pasado 8 de octubre), convalidado por acuerdo de la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados el 12 de noviembre (publicado en e BOE el el día 13 de noviembre), crea el mecanismo TU CASA: una línea del Instituto de Crédito Oficial (ICO) que complementa la hipoteca de quien compra su primera vivienda habitual.
Las condiciones económicas son claras, pero hay una contrapartida: la vivienda queda sujeta de forma permanente a un precio máximo de transmisión.
El artículo 19 destina los préstamos a quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada y los define como complemento a la financiación privada.
El comprador debe, por tanto, obtener una hipoteca, y el ICO cubre parte de la entrada.
La exposición de motivos precisa el perfil al que se dirige: ciudadanos que, pudiendo pagar una hipoteca, no cuentan con los ahorros necesarios para la entrada.
Importe del préstamo a 0% de interés
El préstamo financia el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones. En la práctica, el tope de 50.000 euros solo se alcanza con viviendas de 250.000 euros o más, mientras que si el importe de compra es menor de esta última cantidad, entonces, el importe del préstamo no alcanzará los 50.000 euros..
El texto legal prevé un plazo de hasta 10 años, con un período de carencia igual al de la hipoteca y un máximo de 30 años.
El articulado no fija límite de edad: el mecanismo se dirige a quienes accedan a su primera vivienda «independientemente de su edad», de modo que no queda reservado a los jóvenes.
Las restricciones
La contrapartida es el régimen de la vivienda adquirida:
- Uso: debe destinarse a vivienda habitual.
- Precio máximo permanente: en las segundas y posteriores transmisiones, el precio no podrá superar el de adquisición actualizado conforme al IPC. Un acuerdo del Consejo de Ministros podrá permitir añadir el valor de determinadas obras de rehabilitación o mejora. Por tanto, la revalorización de mercado por encima del IPC no podrá trasladarse al precio de venta.
- Alquiler: si la vivienda se arrienda, la renta deberá ser inferior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.
- Publicidad registral: la limitación constará en la escritura pública y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Todo ello, precisa el decreto-ley, sin perjuicio del régimen de protección pública que pueda corresponder según la normativa autonómica.
Quién decide y con qué dinero
El ICO gestionará el mecanismo como entidad colaboradora del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Analizará las operaciones conforme a sus políticas de riesgos y a las condiciones de elegibilidad, y formalizará las aprobadas. Las propuestas se elevarán a una comisión rectora interministerial, presidida por la persona titular de la Secretaría de Estado de Vivienda.
El decreto-ley aprueba un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros para el mecanismo, aunque el importe inicial de la línea lo fijará el Acuerdo del Consejo de Ministros. Los reembolsos y rendimientos podrán reinvertirse con el mismo fin mientras dure el mecanismo y, después, retornarán al Tesoro.
En caso de concurso de acreedores, los créditos derivados de estas operaciones tendrán la consideración de crédito financiero a efectos de la Ley Concursal, con la prelación y la exoneración del pasivo insatisfecho que corresponden a esa categoría.
Aspectos a desarrollar para que sean efectivos
El real decreto-ley deja lo esencial para un Acuerdo del Consejo de Ministros, que determinará el objeto, los beneficiarios, los límites, las características y el importe inicial de la línea.
Mientras no se apruebe, quedan sin concretar:
- Los requisitos de acceso, como posibles límites de renta o de precio de la vivienda
- El alcance exacto del concepto de primera vivienda
- La forma concreta de solicitud del préstamo
Quien piense en comprar con esta ayuda debe tener presente que el real decreto-ley 29/2026 fija las condiciones económicas, pero no cierra las condiciones de acceso.
Esas dependen de un acuerdo todavía pendiente.
